Zaragoza redefine su PGOU para activar vivienda rural
La ciudad impulsa una modificación del PGOU para reactivar suelo urbanizable, facilitar vivienda pública y equilibrar el desarrollo entre barrios rurales y el interior de la Z‑40.
La estrategia urbanística del Ayuntamiento de Zaragoza da un giro decisivo con la modificación menor TR24/16 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), una herramienta diseñada para desbloquear el desarrollo residencial en los barrios rurales y reforzar la capacidad municipal para promover vivienda pública, especialmente en régimen de alquiler. La medida, presentada por la alcaldesa Natalia Chueca ante los alcaldes de los núcleos rurales, responde a dos décadas de parálisis en suelos urbanizables que, pese a contar con planeamiento aprobado, nunca llegaron a ejecutarse.
En estos ámbitos existen 11 planes parciales o especiales con capacidad para más de 8.000 viviendas, aunque solo una pequeña parte del sector de Monzalbarba llegó a urbanizarse y apenas 42 viviendas fueron finalmente construidas. La planificación heredada de los años de la burbuja inmobiliaria proyectaba hasta 18.088 viviendas en los barrios rurales, un volumen que nunca se ajustó a la demanda real ni a la viabilidad económica de urbanizar grandes extensiones con elevados costes de infraestructura.
La modificación del PGOU plantea un enfoque más realista y operativo. En primer lugar, introduce la división de sectores en unidades de ejecución, permitiendo que los propietarios desarrollen los suelos por fases más pequeñas y asumibles. Este mecanismo, aplicable también al interior de la Z‑40, facilita acompasar la urbanización a la demanda efectiva y evita que los compradores queden expuestos a derramas por obras pendientes en otras partes del sector.
Otro eje clave es la creación de áreas poliesectoriales, que permiten que sectores urbanizables del interior de la ciudad asuman parte de los costes de urbanización de los barrios rurales a cambio de un mayor aprovechamiento urbanístico. A su vez, los sectores rurales podrán reducir densidades y adaptarse a tipologías más coherentes con su entorno, como vivienda unifamiliar o baja densidad, reforzando su identidad y atractivo residencial.
La modificación también flexibiliza las cesiones de suelo de sistemas generales, permitiendo sustituirlas por parcelas en suelo urbano consolidado, obras de urbanización, dotaciones públicas o vivienda pública de alquiler. Esta fórmula busca reforzar barrios consolidados con déficit de equipamientos, como Delicias, Centro, Las Fuentes o San José, y facilitar la implantación de vivienda asequible para retener y atraer población joven.
Además, se habilita la construcción de vivienda protegida pública en suelos con planeamiento aprobado pero aún sin urbanizar, mediante servicios urbanos provisionales. Y se abre la puerta a promover vivienda pública en alquiler en parcelas de equipamiento no escolar ni deportivo, así como en parcelas terciarias públicas, incrementando la edificabilidad para compatibilizar usos y aumentar la vitalidad urbana.
En conjunto, la modificación del PGOU persigue un doble objetivo: reactivar suelo paralizado en los barrios rurales y reforzar la política municipal de vivienda, adaptando la planificación a la realidad demográfica y económica actual. Una estrategia que busca equilibrar el crecimiento urbano, diversificar las opciones residenciales y aprovechar de forma más eficiente los recursos públicos.
